2020年05月15日
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第2版:一江两岸·城事

我市出台新规 你的新房面积这样计算

“赠送超大阳台”将成为历史 明确涉及公摊的门廊、雨棚、走廊面积计算方式

我市出台新规 你的新房面积这样计算

“赠送超大阳台”将成为历史 明确涉及公摊的门廊、雨棚、走廊面积计算方式

记者 任德玲 通讯员 彭彩梅 娄晓峰

“买一层送一层”“超高复式”“赠送超大阳台”……曾经开发商“送面积”的心动广告层出不穷,成为楼盘营销的有力武器之一。

5月13日,《马鞍山市建设项目建筑面积计算暂行规定》(以下简称《规定》)正式印发,进一步统一了建设项目在规划审批、房产登记等不同阶段的建筑面积计算标准,严堵楼盘开发漏洞,规范房产市场行为,优化全市营商环境。

新规适用于市区范围内所有建设项目

在建设工程审批管理中,由于工程规划审批、产权面积管理分属不同部门,建筑面积计算方法存在《建筑工程建筑面积计算规范》和《房产测量规范》两套不同标准,使得同一建设项目在各管理阶段计算产生不同建筑面积,导致行政监管难以实现有效闭合。部分房地产商在设计中利用不同标准的面积计算方式“打擦边球”,存在建筑设计不合理、规避容积率限制的现象。

此次《规定》的印发,要求建设项目在土地出让、规划许可、不动产登记阶段所涉及建筑面积计算,统一按房产测量规范执行。适用范围为我市市区范围(花山区、雨山区、博望区)内建设项目建筑面积的确认和管理。示范园区、郑蒲港新区可参照执行。《规定》自下发日起正式实施,实施有效期为五年。同时明确在本规定施行之前已签订土地出让合同的,按原规定执行。

新规带来这些变化

阳台面积 不再只看是否封闭

有过买房经历的市民都知道,买新房子,阳台是否封闭,很有讲究——封闭阳台计算全面积,不封闭的阳台计算一半面积。因此未封闭的阳台往往被开发商“半价促销”,然而,阳台不同于房间,对于消防、承重等方面的建造要求并不相同,实际使用中,如果将超面积的大阳台封做房间使用,存在诸多安全隐患和违建风险。

为了防止开发商以阳台名义“偷”面积,故意做特大阳台,《规定》明确每户单个阳台结构底板投影面积不应大于10㎡且每户阳台结构底板投影面积之和占该户套内建筑面积不应大于15%,阳台板相连的两个阳台视为一个阳台。

《规定》在原《房产测量规划》上进一步明确了凹凸阳台的不同定义,并按照凹入进深是否大于0.6米以及凹入进深是否达到阳台宽度的2/3,将复合阳台的面积计算方式进行不同等级的划分。

如今的高层住宅,往往空调也有了“独立房间”。这部分是否需要购房者买单呢?新规给出的答案是,利用阳台局部空间设置空调机位的,该空调机位应与其相连的阳台一体计算建筑面积。

明确涉及公摊的门廊、雨棚、走廊面积计算方式

公摊面积占比多少,成为市民选购住宅时最关心的问题。《房产测量规范》中对于有柱或有围护结构的门廊、门斗计算全面积。

为此,《规定》对于涉及公摊的门廊、雨棚面积计算方式给予了明确规定。要求,有围护设施(或柱)的门廊、有柱雨棚;有顶盖不封闭的走廊(挑廊);有围护设施(或柱)的檐廊,均计算1/2面积。除此之外,对于不封闭的室外楼梯应并入所依附建筑物自然层,并按其水平投影面积的1/2计算建筑面积。

在高层住宅中,架空层往往是居民休闲、避雨、纳凉的好去处。然而,不少楼盘,架空层经常被改造成全封闭物业用房、非机动车停车位,花样层出的“变形记”不断上演。为此,《规定》明确,层高大于3.0米的架空层,其建筑面积可不计入容积率(电梯井、门厅、过道等围合部分应计入容积率);并对架空层的功能使用提出了具体要求:架空层应以柱、剪力墙落地,视线通透、空间开敞,作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。

“买一送一”将成为历史 “偷面积”行不通

此前曾有不少楼盘变通住宅设计,利用拉高住宅层高做成错层、夹层等“假复式”来吸引购买者,打着“买一层送一层”的诱惑口号,来提高销售量。

“这种‘偷面积’的方式,规避了容积率的硬性规定,摊薄了土地成本,变相提价,以此获得更大的利润。”在省化工地质勘查总院房产测绘技术负责人盛仲进看来,尽管使用面积会翻倍上涨,但在建设楼板钢架和后期使用过程中,无形中增加了建筑物的结构承重,若设计之初未考虑后期的改扩建工程,会极大地威胁到建筑物的安全性。

《规定》对于可以挑高设置的起居厅面积比例进行了明确规定,要求套内建筑面积超过200平方米的住宅的起居厅层高不应超过7.2米,且该部分面积不超过该户套内建筑面积的20%的,按起居厅投影面积计算建筑面积,否则按起居厅投影面积的2倍计算建筑面积。

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